La légalité de la réglementation du changement d'usage du Pays Basque confirmée...

 Par un jugement en date du 6 mars 2023, le tribunal administratif de Pau a confirmé la légalité du règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées, et prévoyant une obligation de compenser ces locations.

Rappel de la réglementation du changement d’usage

 Aux termes de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, notamment dans les hypothèses décrites ci-dessous, soumis à autorisation préalable.

Le Code assimile à un changement d’usage « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile »

 La mise en location répétée d’une résidence secondaire meublée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, qui dès lors qu’il est effectué dans une zone géographique dans laquelle s’applique cette législation, sera soumis à autorisation préalable.

 Seules certaines communes font application de cette législation. Ces territoires peuvent être catégorisés comme suit :

Le régime s’applique de manière impérative pour :

• Les communes de plus de 200.000 habitants, 
• Les communes situées dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que Paris.

Le régime s’applique de manière facultative pour :

• Les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de plus de 50.000 habitants « où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements » après délibération de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière de PLU ou, à défaut, du conseil municipal,
• Toutes les autres communes, après décision préfectorale sur proposition du maire.

Ce régime d’autorisation préalable ne s’applique toutefois pas aux résidences principales.

Réglementation dans le périmètre de la communauté d'agglomération Pays Basque

Par une délibération du 5 mars 2022, le conseil communautaire de la communauté d'agglomération Pays Basque a adopté le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage de locaux d'habitation pour les locations meublées de courtes durées et déterminant les compensations en application des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Par une ordonnance n° 2200930 du 3 juin 2022, les juges des référés du présent tribunal ont suspendu l’exécution de cette délibération du 5 mars 2022, en retenant qu’en l’état de l’instruction, plusieurs moyens étaient de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de ce règlement.

Par une délibération du 9 juillet 2022, le conseil communautaire de la communauté d’agglomération Pays Basque a modifié le règlement adopté le 5 mars 2022.

Depuis le 1er mars 2023, dans le périmètre de la communauté d'agglomération Pays Basque, un propriétaire, personne physique ou morale, ne pourra louer sa résidence secondaire ou sa résidence principale plus de 120 jours par an comme meublé de tourisme qu’après obtention d’une autorisation de changement d’usage, laquelle ne sera délivrée qu’à condition de transformer, en compensation, une surface équivalente à usage autre qu’habitation en local d’habitation.

Ce règlement s’applique dans les villes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque, Saint-Pierre-d’Irube.

Cette compensation est encadrée par diverses règles énumérées dans le règlement : ainsi, les locaux offerts en compensation devront être situés dans le quartier ou la commune concernée par le changement d’usage, sachant que ne pourront être proposés en compensation les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée, dont la vitrine donne sur le domaine public ou tout autre espace ouvert à la circulation publique.

Cette compensation peut prendre deux formes :

• la détention ou l’achat d’un bien par le propriétaire en vue de sa transformation comme décrit ci-avant. Il sera alors produit une attestation notariée ou le titre de propriété du demandeur ;
• l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage. Il sera alors produit la convention de cession de commercialité. d’habitation des locaux destinés à un autre usage. Il sera alors produit la convention de cession de commercialité.

La nouvelle réglementation est entrée en vigueur au 1er mars 2023, sans effet rétroactif.

Etant précisé que les autorisations délivrées sous l’empire de l’ancien règlement demeurent opposables jusqu’à leur date d’expiration initialement prévue.

Deux exceptions à l’exigence de compensation sont prévues par le nouveau règlement. En sont exemptés :

• les locations mixtes, c’est-à-dire loués à un étudiant l’année (pendant 9 mois) et à des touristes l’été ;
• et les locaux, loués en meublés de tourisme associés à  « la résidence principale du demandeur» dans la limite d’un logement par propriétaire et sous réserve que le meublé se situe dans situé au sein de l’enveloppe bâtie  de la résidence principale.

 Le jugement du tribunal administratif de Pau au sujet de la délibération du 5 mars 2022

Par plusieurs jugements nos 2200956, 2200971, 2200972, 2202002 et 2202003 du 6 mars 2023, le tribunal administratif de Pau a jugé légal le nouveau régime d’autorisation de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations meublées de courtes durées, fixant les conditions de la compensation de ces locations, prévu par le règlement adopté par la communauté d’agglomération Pays Basque applicable à compter du 1er mars 2023.

Le tribunal a jugé que la pénurie de logements destinés aux personnes souhaitant s’installer à l’année dans vingt-quatre communes membres de la communauté d’agglomération Pays Basque, situées en zone dite tendue, est suffisamment justifiée par les différentes données rassemblées, montrant que la demande de location de longue durée accessible à tous n’est pas satisfaite par l’offre existante.

Le tribunal relève ensuite que le régime d’autorisation de changement d’usage, à obtenir avant de pouvoir donner un bien en location de courtes durées nécessite désormais, en contrepartie, de compenser cette location par la transformation, en habitation, de locaux ayant un autre usage ou l’achat, par le même propriétaire, de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage, répondait à un objectif d’intérêt général.

Le tribunal a considéré le système de compensation mis en place était suffisamment clair, transparent et proportionné au regard des exigences de la réglementation européenne.

Par ailleurs, le tribunal a jugé que la mise en place de régimes spécifiques pour certains biens immobiliers n’était pas discriminatoire dès lors que cela prenait en compte les spécificités de ces biens.

Enfin, le tribunal a jugé, compte tenu de l’entrée en vigueur du règlement au 1er mars 2023 (au lieu du 1er juillet 2022 prévue initialement) et de l’opposabilité des autorisations déjà délivrées jusqu’à l’expiration de leur date de validité, que les conditions d’entrée en vigueur de cette nouvelle règlementation, sont suffisantes au regard des exigences du principe de sécurité juridique.

Cette réglementation du changement d’usage s’applique donc depuis le 1er mars 2023 dans le périmètre de la communauté d'agglomération Pays Basque.

Dépêche rédigée par Christine Bernardo, Avocat Counsel